Wie weiter im Quartier Elpeshof?

Die Pläne für das neue Wohnquartier auf den Flächen der ehemaligen Grundschule Langforthstraße und des Sportplatzes Jürgens Hof müssen verschoben und das ganze Projekt neu überdacht werden. Nach dem Altlastenfund bleibt hier keine andere Möglichkeit mehr. Das Projekt litt von Beginn an unter einer fehlenden Sorgfalt und unerklärlichem Zeitdruck – besonders zum Ende der Planung hin.

Grundsätzlich halten wir eine Wohnbebauung an der Stelle weiterhin für sinnvoll. Hinsichtlich des Pflegeheimes sehen wir uns in unserer eher skeptischen Grundhaltung bestätigt – es findet sich offenkundig kein Betreiber für eine solche Einrichtung. Natürlich kann sich dies noch ändern, aber ein Selbstläufer ist es offenkundig nicht.

Wenn solche Grundstücke neu überplant werden, wird verwaltungsintern routinemäßig eine Abfrage zur Sammlung von Informationen und denkbarer Nachnutzungen gestartet. In diesem Zusammenhang hat auch der FB Umwelt auf die Eintragung im Altlastenkataster als Verdachtsfläche hingewiesen. Das Kataster kann übrigens auf der Homepage der Stadt Herne eingesehen werden. Zudem lag bereits ein älteres Gutachten für das Grundstück der Grundschule vor. Auf diesem Grundstück wurden bereits bei älteren Beprobungen Altlasten gefunden. Man war also durchaus vorgewarnt, hat dies aber offensichtlich verdrängt.

Wie geht es jetzt weiter?

Die Verwaltung versucht jetzt den Vorgang herunterzuspielen; dies ist sicherlich verständlich, aber in der Sache nicht gerechtfertigt. Tatsächlich werden sich jetzt erhebliche Konsequenzen ergeben.

1. Altlastensanierung

Das Sanierungskonzept ist nutzungsabhängig. Soll weiterhin eine Wohnbebauung realisiert werden, so muss das Gelände großflächig und umfangreich saniert werden. Ein bloßes Überkippen von Boden reicht sicher nicht aus.

Auch ist aufgrund des angekippten Materials von Gründungsproblemen bei Bauwerken auszugehen.

2. Städtebauliche Aspekte

Das Sanierungskonzept hat auch Auswirkungen auf das städtebauliche Konzept. Sollen z.B. Teile der Altlast auf dem Gelände deponiert werden, so geht Baufläche verloren. Je nach Ort und Umfang der Deponiefläche muss die Bebauung natürlich angepasst werden. Insofern können Kaufinteressenten ohne Kenntnis des Sanierungskonzeptes keinen städtebaulichen Entwurf erstellen.

3. Finanzen

Der im Exposé avisierte Kaufpreis sollte mindestens 120 €/m² betragen; für das Gesamtgrundstück mit seinen 30.600 m² also etwa 3,6 Mio €. Von dieser Summe muss man noch die Abrisskosten der Grundschule abziehen. Insgesamt ergibt sich überschlägig ein erwarteter Nettoerlös  in Höhe von mindestens 3 Mio €.

Nun müssen die Sanierungskosten gegengerechnet werden. Wir gehen davon aus, dass sich diese Summe etwa in Höhe der Erlöse bewegen wird. Möglicherweise kann auch eine Förderung eingeworben werden, was aber den Baubeginn weiter verzögern wird.

Ob man überhaupt eine Wohnbebauung vornehmen kann, ist erst nach Vorlage des Sanierungskonzeptes entscheidbar. Es kann auch die Situation eintreten, dass eine Wohnbebauung wegen der speziell dafür sehr umfangreichen Sanierungsmaßnahmen nicht realisiert werden kann.

4. Zeitplanung

Hier können überhaupt keine Aussagen gemacht werden. Erst nach Vorlage des Sanierungskonzeptes und eines Gutachtens zur Gründungsstatik kann seriös eine Aussage getroffen werden, ob und wann welche Planung und an welcher Stelle realisierbar ist.

5. Verwaltungsinterne Konsequenzen

Zum wiederholten Male treten erhebliche Mängel bei Projektentwicklungen auf. Dabei sind viele grundlegende Informationen der Verwaltung bekannt und auch im internen Umlaufverfahren werden diese Informationen und Einschätzungen zusammengetragen. Gegen Ende der Projektplanung gibt es aber immer Zeitdruck, völlige Fehleinschätzungen und Verdrängung von Problemen. Hier muss auch die gesamte Verwaltungsführung einmal ihr Projektmanagement überdenken.